1. – Les principes posés par l’article 1123 du Code civil concernant le pacte de préférence.

Article 1123 du Code civil :

Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. 

2. – Arrêt de la Cour de cassation du 14/02/2007, n° 05-21814

« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz,4 octobre 2005), que M.X… a fait apport à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Pharmacie du Lion (la SELARL) de son fonds de commerce de pharmacie et du bail commercial contenant au profit de l’apporteur un pacte de préférence immobilier consenti par Mme Irma Y…, bailleresse, qui a agréé l’apport ;

que Mme Romaine Y…, venant aux droits de cette dernière, décédée, a vendu à la société civile immobilière Serp (la SCI) l’immeuble donné à bail et que la SELARL, se disant bénéficiaire du pacte de préférence consenti à l’origine à M.X… et soutenant que la vente avait été conclue au mépris de ses droits, a assigné Mme A… en qualité de tutrice de Mme Romaine Y… et la SCI en nullité de cette vente ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1° / que, conformément à l’article 1690 du code civil, le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ou par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique ;

qu’en relevant que le représentant de la SCI Serp avait eu connaissance du droit de préférence pour en déduire que celui-ci lui était opposable, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les dispositions de ce texte ;

2° / qu’en l’absence de signification du transport faite au débiteur, l’accomplissement de la formalité énoncée au deuxième alinéa de l’article 1690 du code civil pour rendre la cession opposable au tiers suppose que le débiteur a accepté le transport sans équivoque dans un acte authentique ;

qu’en se limitant à relever que la bailleresse avait agréé la cession de bail et n’avait pas manifesté son intention de ne pas transmettre le pacte de préférence au nouveau preneur, la cour d’appel qui, par ces seuls motifs, n’a pas caractérisé l’acceptation non équivoque de celle-ci de céder la créance résultant de ce pacte de préférence à la société Pharmacie du Lion, n’a pas légalement justifié sa décision au regard des dispositions des articles 1134 et 1690 du code civil ;

3° / que constitutive d’un manquement à une obligation de faire, la méconnaissance d’un droit de préférence se résout en dommages-intérêts en application de l’article 1142 du code civil ;

que l’annulation d’une vente consentie en violation d’un pacte de préférence n’est encourue qu’à la double condition d’établir que l’acquéreur a eu connaissance, non seulement du droit de préférence, mais encore de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir ;

qu’en statuant par les motifs sus-reproduits établissant que la SCI Serp avait eu connaissance de l’existence du pacte de préférence, mais sans constater qu’elle avait eu également connaissance de la lettre du 30 mars 2001 par laquelle la Pharmacie du Lion avait proposé d’acquérir le bien litigieux et, partant, de l’intention de cette dernière de faire usage du droit dont elle se prétendait titulaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions de l’article 1142 du code civil ;

Mais attendu que le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ;

Qu’ayant, d’une part, constaté que le pacte de préférence consenti par Mme Y… au preneur M.X… dans le bail commercial de mars 1988 avait été transféré à la société Pharmacie du Lion, bénéficiaire de la cession de bail, par acte authentique du 14 avril 1998 auquel était intervenue Mme Y… qui avait déclaré accepter la société Pharmacie du Lion aux lieu et place de M. X…, et, d’autre part, relevé que le gérant de la SCI en avait eu connaissance parce qu’il lui avait été remis un exemplaire du contrat de bail, que le rapport d’expertise produit aux débats par la SCI mentionnait l’existence d’un pacte de préférence au profit du preneur et que selon l’acte notarié il avait eu connaissance du litige judiciaire qui opposait Mme A… à la société Pharmacie du Lion dont le représentant légal avait, au cours de la procédure, exprimé la volonté d’acquérir l’immeuble, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que le pacte de préférence était opposable à la SCI et qui a souverainement retenu, par motifs adoptés, que les parties à l’apport n’avaient cessé de manifester leur volonté de maintenir leurs obligations et droits contenus dans le contrat de bail initial quand bien même le bail avait été renouvelé et que la SELARL s’était substituée à M.X…, a légalement justifié sa décision »