Agent commercial (voir négociateur immobilier)

Faute du mandant – Cela justifie la résiliation à l’initiative de l’agent commercial (11/2022)

Est fautif le mandant qui refuse de transmettre des informations relatives au calcul des commissions. Cette faute justifie la résiliation aux torts du mandant. Lorsque l’agent est à l’initiative de la rupture, l’indemnité de fin de contrat lui demeure acquise, à supposer même qu’il ait commis une faute grave. Enfin, les commissions perçues pour les opérations postérieures au contrat doivent être intégrées dans le calcul de l’indemnité due à l’agent.
Cour de cassation, chambre commerciale du 16/11/2022, n° 21-10126

Faute grave – Obligation de mention dès l’envoi de courrier de rupture (11/2022)

Attention, revirement de la Cour de cassation qui  jugeait, jusqu’à présent, que l’agent commercial pouvait être privé de son indemnité de fin de contrat lorsque sa faute grave, commise pendant le contrat, a été dénoncée par le mandant après l’envoi du courrier de résiliation. Cette solution vient d’être abandonnée. Le mandant est donc tenu d’exposer la faute grave de l’agent commercial dès l’envoi du courrier de rupture, à défaut l’agent conserve son droit à l’indemnité de fin de contrat. La faute grave, même tardivement dénoncée, peut toutefois conduire à une réduction de l’indemnité de fin de contrat.
Cour de cassation, chambre commerciale du 16/11/2022, n° 21-17423

Rupture du contrat en période d’essai – Droit à indemnisation

Revirement de jurisprudence. Droit à l’indemnisation, de l’agent commercial, en cas de rupture du contrat d’agence commerciale au cours de la période d’essai, et ceci en application de la directive européenne (article L. 134-12 du Code de commerce et article 17 de la directe 86/653/CEE du Conseil du 18/12/1986).
Cour de cassation, chambre commerciale du 23/01/2019, n° 15-14212 
Lexis 360 – La semaine juridique entreprise et affaires n° 14 du 04/04/2019 

La violation d’une clause d’intuitu personae et d’agrément prive l’agent commercial de son indemnité de fin de contrat (06/2022)

Les agents commerciaux s’abstenant d’informer leur mandant d’un changement de direction ou d’actionnariat manquent à leur obligation de loyauté. Ce manquement constitue une faute grave justifiant la résiliation sans qu’aucune indemnité de fin de contrat ne leur soit versée.
Cour de cassation, chambre commerciale du 29/06/2022, n° 20-11952 et 20-13228

Agent immobilier

Personne morale, agent immobilier, peut-être l’agent commercial d’un autre agent immobilier

Une société (A), agent immobilier, conclut avec une autre société (B), également agent immobilier, un « mandat commercial » pour commercialiser un ensemble immobilier. La société A ayant résilié unilatéralement le mandat, la société B invoque le statut d’agent commercial pour réclamer l’indemnité de rupture prévue par ce statut. La société A conteste : seules des personnes physiques peuvent être habilitées, en vue de la négociation ou du démarchage, par le titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier ; le statut des agents commerciaux n’est donc pas applicable à une personne morale exerçant une activité soumise à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 dans le cadre d’un mandat confié par le titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier.

Assurance

Clauses d’exclusion non formelles

Il résulte de l’article L. 113-1 du code des assurances que les clauses d’exclusion de garantie ne peuvent être tenues pour formelles et limitées dès lors qu’elles doivent être interprétées et qu’elles ne se réfèrent pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées.
Cour de cassation chambre civile 2 du 26/11/2020, n° 19-16435 
DALLOZ actualité du 07/01/2021 

Déclaration du sinistre – Inopposabilité à l’assuré de la clause de déchéance imposant une déclaration du sinistre dans un délai inférieur à 5 jours

En application des articles L. 113-2, 4° et L. 111-2 du code des assurances – le premier de ces textes étant déclaré d’ordre public par le second – la clause de déchéance invoquée par l’assureur, prévoyant un délai de déclaration de sinistre inférieur au délai minimal légal de cinq jours ouvrés, n’est pas opposable à l’assuré.
Cour de cassation, chambre civile 2 du 21/01/2021, n° 19-13347 
DALLOZ actualité du 04/02/2021 

Pertes d’exploitation – “Tous risques sauf”

” L’arrêt relève que l’article 7 des conditions particulières fixe l’objet de la garantie comme suit : « le présent contrat garantit les dommages, les recours, les responsabilités, les frais et pertes consécutifs ou non, subis par l’ensemble et la généralité des biens ayant pour origine un événement non exclu ».

Il relève encore que les articles 3 et 4 des conditions particulières du contrat déterminent, d’une part, les biens et capitaux garantis, d’autre part, les événements garantis et procède à l’analyse des autres clauses des conditions particulières.

C’est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des termes des clauses litigieuses rendait nécessaire, que la cour d’appel a jugé que sont garanties les pertes d’exploitation non consécutives à des dommages subis par les biens de l’entreprise, dans la limite du plafond contractuel “.

Voir l’arrêt de la Cour d’appel  d’Angers du 28/09/2021, n° 21/00643

Cour de cassation, chambre civile 3 du 09/11/2023, n° 23-268

Risque exclu

L’activité de construction de maisons individuelles correspond à un secteur spécifique d’activité professionnelle du constructeur et doit faire, en conséquence, l’objet d’une déclaration spécifique, et ce, abstraction faite de la question de savoir si l’addition des activités techniques déclarées par l’assuré peut ou non contribuer à la construction d’une maison individuelle.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 18/10/2018, n° 17-23741 
Lexis 360 – Construction urbanisme n° 12, 12/2018 

Refus de garantie pour activité non déclarée (ou dans le détail du procédé utilisé)

Un constructeur garanti pour les activités de « charpente et ossature bois », « couverture-zinguerie-bardage », « menuiserie bois », « PVC, métal », « électricité » et « télécommunication » signe un marché pour la construction de l’intégralité d’une maison en bois à l’exception du lot plomberie réservé par le maître d’ouvrage. À la suite de désordres de nature décennale, une action directe à l’encontre de son assureur est intentée. Sans avoir à se prononcer sur l’exclusion des conditions générales du contrat visant « les activités que vous exercez en qualité de : […] – constructeur de maisons individuelles », la Cour de cassation retient que le constructeur n’a pas déclaré les activités de « maison à ossature bois » et de « maçonnerie » dont l’exercice est directement à l’origine des désordres. La garantie de l’assureur ne peut donc être recherchée.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 30/09/2021, n° 20-12662

Dans le détail du procédé utilisé

L’assuré n’est couvert que pour l’activité déclarée, dans le détail du procédé utilisé et déclaré à l’assureur. L’assuré avait déclaré comme activité « Etanchéité sur supports horizontaux ou inclinés exclusivement par procédé Paralon » et reconnaissait avoir mis en œuvre un procédé d’étanchéité MOPLAS.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 08/11/2018, n° 17-24488 
Lexis 360 – Construction urbanisme n° 2, 02/2019 

Assurance construction

Conditions et conséquences de l’absence de notification par l’assureur de sa décision sur la garantie

L’assureur qui ne notifie pas à l’assuré, dans un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat, ne peut plus contester le principe de sa garantie et doit indemniser l’assuré des dépenses nécessaires à la réparation des dommages résultant du sinistre déclaré. 
Cour de cassation, chambre civile 3 du 08/12/2021, n° 20-18540
DALLOZ Actualité du 13/01/2022

Caractère définitif de l’engagement d’indemnisation pris par l’assureur après expiration du délai de 90 jours (02/2022)

L’assureur ne peut plus contester, après l’expiration du délai de 90 jours, la définition des travaux propres à remédier aux dommages déclarés et dont il a offert l’indemnisation. Il ne peut donc pas réclamer la restitution d’indemnités affectées par l’assuré à l’exécution des travaux que cette indemnité était destinée à financer.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 16/02/2022, n° 20-22618
DALLOZ Actualité du 08/03/2022

Cession de contrat – La cession d’un contrat de location financière à laquelle le locataire a donné par avance son accord lui est opposable dès lors qu’il a pris acte de la cession en payant un loyer entre les mains du cessionnaire du contrat.

Cour de cassation, chambre commerciale du 09/06/2022, n° 20-18490

Cession de créance – la remise au débiteur lors d’une audience, de conclusions mentionnant une cession de créance et contenant copie de l’acte de cession équivaut à sa signification (06/2022)

Dans un arrêt en date du 1^er juin 2022, la première chambre civile vient préciser que la remise au débiteur lors d’une audience, de conclusions mentionnant une cession de créance et contenant copie de l’acte de cession équivaut à sa signification eu égard à l’ancien article 1690 du code civil.

Cour de cassation, chambre civile 1 du 01/06/2022, n° 21-12276 
DALLOZ Actualité du 15/06/2022 

Clause pénale – Le juge peut modérer tant le taux que le point de départ des intérêts.

Le juge qui, sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil (ancien 1152 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), décide de modérer la peine convenue par une clause pénale si elle est manifestement excessive peut, lorsque cette clause porte sur des intérêts moratoires, modifier tant le taux que le point de départ de ces intérêts.
Cour de cassation, chambre commerciale du 10/02/2021, n° 19-10306 
Lexis 360 – Contrats concurrence consommation n° 5, 05/2021 

Concurrence déloyale

Débauchage des salariés d’un concurrent constitutif de concurrence déloyale : illustration

Une société ayant eu un rôle actif dans le débauchage d’une grande partie des salariés d’un service d’un concurrent et ayant désorganisé ce service a été jugée coupable de concurrence déloyale, peu important que ce concurrent ait reconstitué ses effectifs rapidement.
Cour de cassation, chambre commerciale du 23/06/2021, n° 19-21911 
LEFEBVRE La quotidienne du 08/09/2021 

Divulguer les difficultés de paiement d’un cocontractant aux clients de celui-ci peut-être dénigrant

Une entreprise, en relation d’affaires avec une autre, la dénigre en divulguant aux clients de celle-ci les difficultés de paiement rencontrées avec elle et en laissant entendre que, par la faute de cette entreprise, les prestations dues aux clients ne seront pas exécutées.
Cour de cassation, chambre commerciale du 30/09/2020, n° 18-25204 

Impossibilité d’interdire tout démarchage à la société condamnée pour concurrence déloyale

Dans l’hypothèse ou le tribunal retient la concurrence déloyale au regard de lettres dénigrantes concernant le concurrent, il ne peut interdire tout démarchage, de la part de la société condamnée, auprès du client destinataire du dénigrement.
Cour de cassation, chambre commerciale du 14/02/2018, n° 15-25346 
Lexis 360 – Contrats concurrence consommation n° 5, 05/2018 

Evaluation du préjudice

La Cour de cassation livre une décision pédagogique qui éclaire sur les modes d’évaluation du préjudice lorsqu’un acte de concurrence déloyale est à l’origine d’un avantage concurrentiel pour son auteur.
Cour de cassation, chambre commerciale du 12/02/2020, n° 17-31614 
DALLOZ actualité du 21/02/2020 

Construction – Vice ou défaut apparent – Les réserves sont sans incidence sur le départ du délai d’action (01/2022)

L’action en garantie des vices de construction ou défauts de conformité apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou dans les 13 mois après la prise de possession.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 19/01/2022, n° 21-10022
LEFEBVRE La qotidienne du 14/02/2022

Contrat conclu hors établissement entre deux professionnels – Appréciation souveraine du juge du fond pour faire application des dispositions du Code de la consommation.

Un professionnel employant au plus cinq salariés, qui souscrit, hors établissement, un contrat dont l’objet n’entre pas dans le champ de son activité principale bénéficie des dispositions protectrices du consommateur édictées par le Code de la consommation. Ce critère est apprécié souverainement par les juges du fond.
Cour de cassation, chambre civile 1 du 27/11/2019, n° 18-22525 
DALLOZ actualité du 09/12/2019 

Dans un arrêt rendu par la première chambre civile le 31 août 2022, la Cour de cassation rappelle utilement comment un professionnel peut bénéficier des règles applicables aux contrats conclus hors établissement par le jeu de l’article L. 221-3 du code de la consommation.
Cour de cassation, chambre civile 1 du 31/08/2022, n° 21-11455
DALLOZ Actualité du 28/10/2022

Crédit-bail

Conséquence de la résiliation par le juge-commissaire du contrat de maintenance

 Bien que dépourvue de l’autorité de la chose jugée à l’égard des tiers, l’ordonnance du juge-commissaire constatant ou prononçant la résiliation d’un contrat en cours, en application de l’article L. 641-11-1 du Code de commerce, leur est opposable. Dès lors, la résiliation d’un contrat de maintenance prononcée par une ordonnance du juge-commissaire, statuant contradictoirement à l’égard du prestataire soumis à une procédure collective et partie à ce contrat, entraîne, à la date de la résiliation, la caducité par voie de conséquence du contrat de location financière interdépendant.
Cour de cassation, chambre commerciale du 20/01/2021, n° 18-11402 
Lexis 360 – Lettre d’actualité des procédures collectives n° 5, 03/2021 

Devoir de conseil

Défiscalisation

La perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable peut être évaluée en comparant l’avantage fiscal attaché à un investissement outre-mer avec un investissement locatif immobilier qui aurait été réalisé en métropole en conservant une valeur stable.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 14/01/2021, n° 19-24881 
DALLOZ actualité du 02/02/03/2021 

Vendeur – Obligation envers un particulier (05/2022) – Obligation envers un professionnel (09/2022)

Particulier – La première chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler que le vendeur professionnel est tenu d’une obligation de conseil qui lui impose de se renseigner sur les besoins de l’acheteur pour l’informer de l’adéquation du produit à l’usage qui en est projeté.
Cour de cassation chambre civile 1 du 11/05/2022, n° 20-22210 
DALLOZ Actualité du 20/05/2022 

Professionnel – La Cour de cassation relève que, malgré la qualité de professionnel de l’aluminium de l’acheteur, le vendeur n’en était pas moins tenu d’une obligation de conseil envers son client. Il lui incombait de s’informer du projet pour lequel les matériaux étaient commandés et de vérifier l’adéquation des produits vendus avec les contraintes de toute nature qui se rapportaient à la construction des immeubles. L’arrêt ajoute que, en l’espèce, le vendeur ne soutenait pas que la compétence de l’acheteur lui donnait les moyens d’apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques des biens vendus, et que le vendeur avait engagé sa responsabilité envers l’acheteur pour perte de la chance de ce dernier de mettre en œuvre un produit répondant à la norme assurant la stabilité dans le temps des profilés d’aluminium.

Cour de cassation, chambre commerciale du 12/09/2022, n° 21-17349

DOL – Responsabilité contractuelle

La faute dolosive n’implique pas l’intention de nuire

La faute dolosive implique une volonté délibérée et consciente de méconnaître ses obligations par dissimulation ou fraude, mais n’implique pas l’intention de nuire.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 08/07/2021, n° 19-23879 
LEBVRE La quotidienne du 21/09/2021 

Dol du vendeur sur la situation locative d’un immeuble vendu loué

Le vendeur commet une réticence dolosive en n’informant pas l’acheteur de la réelle difficulté financière du locataire de l’immeuble vendu alors que la situation locative constitue un élément déterminant de son consentement à la vente.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 16/09/2021, n° 20-19229 
LEFEBVRE La quotidienne du 12/10/2021 

Erreur – L’erreur sur l’avantage fiscal attendu du contrat peut constituer une erreur sur la substance

Lorsque les parties à une vente ont fait de l’éligibilité à un avantage fiscal une qualité essentielle du bien vendu et que l’obtention de celui-ci était illusoire dès le départ, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente.

L’erreur qui tombe sur la substance même du bien qui est l’objet de la convention est une cause de nullité de celle-ci. Les parties peuvent convenir, expressément ou tacitement, que le fait que le bien, objet d’une vente, remplisse les conditions d’éligibilité à un dispositif de défiscalisation constitue une qualité substantielle de ce bien. La cour d’appel aurait dû rechercher si l’éligibilité des quirats au dispositif de défiscalisation en cause ne constituait pas une qualité substantielle du bien vendu, convenue par les parties et en considération de laquelle elles avaient contracté, de sorte que, dès lors qu’il aurait été exclu, avant même la conclusion du contrat, que ce bien permît d’obtenir l’avantage fiscal escompté, le consentement des époux aurait été donné par erreur.
Cour de cassation, chambre commerciale du 22/06/2022, n° 20-11846

Exécution forcée en nature sollicitée – Possibilité pour le juge d’allouer en lieu et place des dommages et intérêts

En l’espèce, la construction était affectée d’un défaut d’équerrage du carrelage ayant pour origine la réalisation non conforme d’un mur au contrat. Le maître de l’ouvrage reprochait à la cour d’appel de lui avoir alloué des dommages-intérêts en réparation de ce désordre qualifié d’esthétique, en lieu et place de l’exécution forcée en nature sollicitée.

Afin de rejeter une telle demande, la cour d’appel de Lyon avait considéré que les travaux de reprise, lesquels impliquaient notamment la démolition-reconstruction du mur et du carrelage, outre l’indemnisation des conséquences immatérielles de ces travaux sur le bien loué, « étaient hors de proportion et dès lors injustifiés pour réparer l’atteinte esthétique mineure ». En d’autres termes, les juges du fond ont fait application du principe de proportionnalité.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 10/11/2021, n° 20-19323
DALLOZ actualité du 30/11/2021

Expert-comptable

Rémunération : Est nul le contrat prévoyant de rémunérer un expert-comptable uniquement au résultat (04/2022)

” Vu l’article 24 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d’expert-comptable, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2014-443 du 30 avril 2014 :

Selon ce texte, les honoraires de l’expert-comptable doivent constituer la juste rémunération du travail fourni comme du service rendu et ne peuvent en aucun cas être calculés d’après les résultats financiers obtenus par les clients.

Il en résulte qu’un contrat conclu entre un expert-comptable et son client, en ce qu’il fixe les honoraires dus en fonction de tels résultats, est illicite et, partant, nul, de sorte que le montant des honoraires dus à l’expert-comptable doit être déterminé en fonction du travail fourni et du service rendu “.
Cour de cassation, chambre civile 1 du 06/04/2022, n° 21-12045
LEFEBVRE La quotidienne du 19/05/2022

Responsabilité de l’expert-comptable sur la fiscalité applicable

La Cour de cassation rappelle que l’expert doit alerter son client sur les anomalies fiscales relevées à l’occasion de l’établissement des comptes annuels. Elle précise que la société cliente ne peut pas demander à être indemnisée du stress subi du fait d’un redressement fiscal.
Cour de cassation, chambre commerciale du 10/02/2021, n° 18-26347. 
Cour de cassation, chambre commerciale du 27/01/2021, n° 18-11190. 

Responsabilité de l’expert-comptable de ne pas avoir averti son client des conditions d’un avantage fiscal

L’expert-comptable chargé d’établir la déclaration fiscale relative à la plus-value de cession de droits sociaux de son client qui part en retraite, doit l’informer sur les conditions du maintien du régime de faveur dont bénéficie cette cession (aucune fonction ne doit être exercée dans la société pendant 2 ans ans après la cession).

Cour de cassation, chambre commerciale du 24/11/2021, n° 20-15378
La Quotidienne LEFEBVRE du 18/01/2022

Responsabilite de l’expert-comptable n’ayant pas indiqué le nouveau régime fiscal en cas de transformation d’une SARL en EURL

Lorsque toutes les parts d’une SARL sont détenues par une seule personne, la société devient automatiquement une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). Contrairement à la SARL, l’EURL dont l’associé unique est une personne physique n’est pas passible de l’IS, sauf option expresse pour cet impôt. A défaut d’une telle option, elle relève du régime fiscal des sociétés de personnes, l’associé étant personnellement imposé à l’impôt sur le revenu à raison des bénéfices sociaux.

Dans cette affaire, l’expert-comptable de la société omet de signaler que le résultat social devient alors imposable sous le régime de l’impôt sur le revenu. L’associé fait l’objet d’un redressement fiscal pour ne pas avoir intégré dans sa déclaration des revenus le résultat imposable de la société et il réclame à l’expert-comptable des dommages-intérêts d’un montant égal à ce redressement (plus de 260 000 €). Une cour d’appel fait droit à sa demande mais soustrait de cette somme l’impôt sur les sociétés (IS) indûment payé par la société et remboursé à celle-ci par l’administration fiscale.

Rupture brutale des relations commerciales – Non applicable à l’activité d’expert-comptable

L’activité principale de comptabilité exercée par l’expert-comptable n’est pas une relation commerciale ouvrant droit à indemnité pour rupture brutale de la relation commerciale établie. Les activités complémentaires (d’ordre juridique, administratif, statistique, etc.) peuvent recevoir une telle qualification à condition que soient démontrés, lorsque la loi l’exige, leur caractère accessoire à l’activité de comptabilité et, en toute hypothèse, leur nature commerciale.
Cour de cassation, chambre commerciale du 10/02/2021, n° 19-10306 
DALLOZ actualité du 03/03/2021 

Fonds de commerce – Cession – De la limitation de l’effet translatif de la vente d’un fonds de commerce

Il résulte de l’article 1690 du code civil et L. 141-5 du code de commerce qu’en l’absence de clause expresse ou d’exception légale, la cession d’un fonds de commerce n’emporte pas cession des obligations souscrites par le vendeur ou de celles détenues antérieurement à la cession.

Cour de cassation, chambre commerciale du 25/10/2023, n° 21-20156

Force majeure

Elle ne peut pas être invoquée par le créancier de la prestation inexécutée

La partie à un contrat qui, du fait d’un événement de force majeure, n’a pas pu profiter de la prestation qu’il a payée ne peut pas obtenir l’anéantissement du contrat en invoquant cet événement.
Cour de cassation, chambre civile 1 du 25/ 01/2021, n° 19-21060 
Lexis 360 – La semaine juridique édition générale n° 51, 14/12/2020 

Franchise

Clause de non-concurrence invalidée (02/2022)

Est illicite la clause interdisant à un franchisé d’exercer dans un rayon de 150 kilomètres dès lors qu’elle couvre un bassin de population de 5 millions de personnes incluant un nombre élevé d’étudiants pouvant être intéressés par la formation qu’il dispense.
Cour de cassation, chambre commerciale du 16/02/2022, n° 20-12885
Francis LEFEBVRE La Quotidienne du 06/04/2022

Comptes prévisionnels – Un franchiseur sanctionné pour un prévisionnel exagéré

Un franchisseur qui fournit au franchisé un document d’information précontractuelle lacunaire et des comptes prévisionnels grossièrement irréalistes engage sa responsabilité pour dol à l’égard du franchisé, même si celui-ci est expérimenté
Cour de cassation, chambre commerciale du 01/12/2021, n° 18-26572 
LEFEBVRE La quotidienne du 26/01/2022 

Déséquilibre significatif (01/2022)

Une cas intéressant de déséquilibre significatif dans un contrat de franchise (décision de la Cour d’appel de Paris du 05/01/2022, n° 20/00737), étudié par DALLOZ.

DALLOZ actualité du 08/03/2022  

Franchise – Erreur du franchisé sur la rentabilité de l’activité

Un contrat de franchise annulé pour erreur du franchisé sur la rentabilité de l’activité
Cour de cassation, chambre commerciale du 10/06/2020, n° 18-21536 
Lexis 360 – Contrats concurrence consommation n° 10, 10/2020 

Le franchiseur qui fournit au franchisé une étude du marché local irréaliste commet une faute

Si l’article L. 330-3 du code de commerce ne met pas à la charge de l’animateur d’un réseau une étude du marché local, il lui impose, dans le cas où une telle information est donnée, une présentation sincère de ce marché.

L’arrêt relève que le compte prévisionnel réalisé par l’expert-comptable mandaté par M. [K], faisant apparaître que le chiffre d’affaires de 1 200 000 HT euros était atteignable, a été établi en fonction d’éléments fournis par la société Schmidt et qu’il y est précisé que les conclusions de « l’étude de marché du franchiseur » font état de ce chiffre. Il relève que la société Schmidt a également transmis à M. [K] un document intitulé « étude géomarketing », proposé comme aide à la décision pour l’implantation d’un nouveau magasin, qui évalue à 1 328 584 euros HT le chiffre d’affaires prévisionnel. L’arrêt ajoute que le dossier présenté aux banques par M. [K], avec l’assistance de la société Schmidt, contenait une étude sur la zone de chalandise et la concurrence locale et qu’y étaient également insérées les conclusions de l’« étude géomarketing ». Il retient que M. [K] ne disposait pas de la compétence pour évaluer les chiffres d’affaires potentiels, tandis que le concédant connaissait parfaitement les chiffres d’affaires réalisés par ses magasins dans des zones comparables en fonction des effectifs et des ventes réalisées.

L’arrêt retient, enfin, que le franchiseur a validé des prévisions de chiffre d’affaires exagérément optimistes et que les prévisions annoncées par celui-ci manquaient de fondement objectif, de rigueur et s’appuyaient sur des hypothèses absconses.

 En l’état de ces constatations et appréciations, dont il résulte que le franchiseur avait transmis au franchisé des éléments d’étude du marché local qui présentaient un caractère irréaliste et dénué de sérieux, la cour d’appel, a pu, sans méconnaître les conséquences légales de ses constatations et en statuant par des motifs opérants, retenir qu’il ne pouvait dès lors être reproché à M. [K] de n’avoir pas procédé lui-même à une étude du marché local.

Cour de cassation chambre commerciale du 18/10/2023, n° 22-19329

Garantie de parfait achèvement des travaux et action judiciaire – Obligation de notification écrite avant toute action judiciaire

La notification écrite à l’entrepreneur des désordres survenus postérieurement à la réception doit obligatoirement précéder toute action judiciaire sur le fondement de la garantie de parfait achèvement édictée par l’article 1792-6 du Code civil, une assignation, même délivrée dans le délai annal de ladite garantie, ne pouvant suppléer ladite notification de sorte que les demandes indemnitaires du maître de l’ouvrage doivent être rejetées.

La définition, pour la première fois, par la Cour de cassation, des termes « notification écrite » visés au second alinéa de l’article 1792-6 du Code civil conduira les juges du fond à appliquer de façon combinée l’ensemble des dispositions de ce texte et à refuser toute action en justice avant l’épuisement ou l’échec des différentes modalités d’exécution de l’obligation de réparation des désordres, ce qui est susceptible de nourrir un nouveau contentieux bien que la solution ait été en germe dans certains arrêts antérieurs.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 15/04/2021, n° 19-25748
LEXIS 360 La semaine juridique édition générale n° 40 du 04/10/2021

Indemnisation de la responsabilité

Une cour d’appel que les responsabilités encourues par l’architecte et l’entreprise de construction sont distinctes et qu’aucun élément de l’expertise et du dossier ne permet de ventiler la somme évaluée par l’expert entre les différents travaux de reprise.

La Cour de cassation censure l’arrêt pour violation de l’article 4 du Code civil, qui prévoit que le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 25/05/2023, n° 21-20643

Information et conseil à destination d’un acheteur professionnel

L’obligation d’information et de conseil du vendeur à l’égard de l’acheteur professionnel n’est due que dans la mesure où la compétence de l’acheteur ne lui donne pas les moyens d’apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques du matériel vendu. Appréciation souveraine des juges du fond.
Cour de cassation, chambre commerciale du 04/07/2018, n° 17-21071 

Interdépendance

Opposabilité de l’ordonnance prononçant la résiliation du contrat de maintenance à la location financière

Interdépendance de contrats incluant une location financière – Opposabilité de l’ordonnance prononçant la résiliation du contrat de maintenance. 
Cour de cassation, chambre commerciale du 11/09/2019, n° 18-11401 
Cour de cassation, chambre commerciale du 20/10/2021, n° 19-24796 
DALLOZ actualité du 30/09/2019 
LEXIS 360 – La semaine juridique entreprise et affaire du 11/11/2021 n° 45 
LEXIS36 – Actualités des procédures collectives du 21/01/2022

L’ouverture de la liquidation judiciaire d’un co-contractant, n’emporte pas résiliation du contrat

L’ouverture de la liquidation judiciaire d’un cocontractant n’emporte pas ésiliation d’un contrat en cours ni, par conséquent, caducité du contrat interdépendant de celui-ci.
Cour de cassation, chambre commerciale du 09/10/2019, n° 18-15597 

La résolution de la vente a pour conséquence la caducité du contrat de location avec option d’achat

Lorsque la résolution de la vente est prononcée, le contrat de location avec option d’achat est frappé de caducité. Appliquant la jurisprudence au sujet du crédit-bail, la Cour de cassation poursuit la construction d’un régime des ensembles indivisibles. 
Cour de cassation, chambre civile 2 du 02/07/2020, n° 17-12611 
DALLOZ actualité du 02/09/2020 

Mandat – Libre révocation du mandat

Sauf abus, un mandat confié à une société commerciale peut être révoqué par le mandant à tout moment est sans que des motifs aient à être précisés.

Le mandataire ne peut invoquer la rupture brutale d’une relation commerciale établie (article L. 442-1 II alinéa 1 du Code de commerce). Le mandat est un contrat de nature civile, de sorte que les relations des parties ne sont pas régies par le Code de commerce

Voir toutefois les termes du contrat.

Cour de cassation du 04/10/2023, n° 22-15781

Marché de travaux forfaitaire pour une partie des travaux

Un marché peut être forfaitaire pour une partie seulement des travaux convenus.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 25/06/2020, n° 19-11412 
DALLOZ actualité du 23/07/2020 

Mise en demeure

Faute de règlement par l’emprunteur et les cautions dans le délai imparti par la banque, la déchéance du terme était acquise sans que la banque soit tenue d’en notifier le prononcé.
La Cour de cassation applique en matière de déchéance du terme une interprétation adoptée en matière de clause résolutoire pour apprécier les modalités de mise en œuvre, mais également les effets de la mise en demeure délivrée au débiteur.
Cour de cassation, chambre civile 1 du 10/11/2021, n° 19-24386
LEXIS 360 – Revue de droit bancaire et financier

Négociateur immobilier

Les négociateurs immobiliers peuvent relever du statut protecteur des agents commerciaux, même s’ils sont des personnes morales. Il faut, et il suffit, que cet intermédiaire dispose effectivement – dans la réalité – du pouvoir de négocier, voire de conclure, des contrats au nom et pour le compte du mandant. L’intitulé du contrat et la volonté des parties ne sont pas des critères à considérer pour l’application du statut des agents commerciaux. 

Cour de cassation, chambre commerciale du 17/03/2023, n° 21-23533
DALLOZ actualité du 17/07/2013

Obligation de résultat 

Garage – Clarification sur la responsabilité du garagiste réparateur (05/2022)

Dans les espèces considérées, le seul fait pour l’un des garagistes de s’être engagé à réparer le système de climatisation, pour l’autre à remettre en état le véhicule, décharge les clients de devoir prouver la faute du garagiste, celle-ci étant présumée en cas de désordres survenus ou persistant après leur intervention. Il appartenait donc au garagiste, dans les deux cas, de s’exonérer en prouvant son absence de faute ou l’absence de causalité, soit en établissant que leur intervention n’était pas à l’origine de la défectuosité du système de climatisation, soit qu’elle avait été accomplie avec diligence afin d’apporter des solutions adéquates au client. 
Cour de cassation, chambre civile 1 du 11/05/2022, n° 20-19732
Cour de cassation, chambre civile 1 du 11/05/2022, n° 20-18867
DALLOZ Actualité du 17/05/2022

Offre d’achat – Acceptation – Vente parfaite

La Cour constatant que ni l’offre d’achat ni son acceptation ne faisait de la signature d’une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la vente était donc parfaite

Cour de cassation, chambre civile 3 du 22/06/2023, n° 22-16498

Pénalités de retard de l’article L. 441-6 du code de commerce

Dispositions d’ordre public (11/2017)

Application, même en l’absence de mentions dans les conditions générales de ventes
Cour de cassation, chambre civile 3 du 30/09/2015, n° 14-19249 
Cour de cassation, chambre commerciale du 22/11/2017, n° 16-19739 
Lexis 360 – Construction urbanisme n° 1, 01/2018 

Pertes d’exploitation – Contrat d’assurance – Clause d’exclusion

Pour traiter la validité d’une clause d’exclusion la Cour de cassation se réfère à l’article L. 113-1 du Code des assurances qui stipule que :

” Les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenu dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré “

Dans sa décision la Cour constatant que la Cour d’appel a jugé que la clause était formelle et limitée, elle ne pouvait donc déclarer non écrite ou inopposable, puisque conforme aux exigence de l’article L. 113-1 du Code des assurances.

Pour déclarer que la clause d’exclusion était inapplicable ou réputée non écrite, il appartenait au juge de juger que la clause, si elle était limitée, avait pour conséquence une couverture du risque dérisoire ou même réduite à l’extrême ou totalement effacée (voir arrêt de la Cour de cassation, chambre civile 2 du 19/01/2023, n° 21-21516).  

Cour de cassation, chambre civile 2 du 12/10/2023, n° 22-13759

Préjudice réparable – La juste rémunération

La Cour de cassation rappelle que le juge doit se placer au jour de la décision pour déterminer l’étendue du préjudice subi. Elle ajoute que le chef de perte de gains professionnels peut se cumuler avec celui d’incidence professionnelle toutes les fois que la victime parvient à démontrer que son exclusion définitive du monde du travail lui a fait ressentir une dévalorisation sociale.
Cour de cassation, chambre civile 2 du 6/05/2021, n° 19-23173 
DALLOZ actualité du 20/05/2021 

Prestataire informatique – Manquement dans le déploiement d’un logiciel – obligation de résultat

Le contrat de déploiement d’un logiciel doit être résolu aux torts du prestataire dès lors que, tenu d’une obligation de résultat, celui-ci n’a pas été capable de régler les anomalies bloquantes et récurrentes dont se plaignait le client.
Cour de cassation, chambre commerciale du 01/06/2022, n° 20-19476

Réception tacite – De travaux immobiliers

Le paiement intégral des travaux et la prise de possession de l’ouvrage valent réception tacite. Ce même arrêt confirme la validité de la réception partielle par lots (il s’agissait dans cette affaire du lot « terrassement – gros œuvre – assainissement »). Difficulté alors de démontrer la prise de possession, en l’absence de réalisation des travaux de second œuvre.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 30/01/2019, n° 18-10197, qui confirme la jurisprudence antérieure et en fait une application pour une réception partielle par lots. 
Cour de cassation, chambre civile 3 du 18/04/2019, n° 18-13734 
Cour de cassation, chambre civile 1 du 01/04/2021, n° 19-25563 

Cet arrêt précise que la réception des travaux doit alors être fixée à la date de l’encaissement du chèque émis en paiement du solde des travaux.
Lexis 360 – Construction urbanisme n° 4, 04/2021

Résolution d’un contrat – Pas de nécessité de mise en demeure si celle-ci est vaine

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

Une telle mise en demeure n’a cependant pas à être délivrée lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine.

Après avoir relevé qu’il ressort d’attestations versées aux débats que les relations avec les personnels de la société Sodileve intervenant sur le chantier étaient devenues très tendues et conflictuelles, le dirigeant de la société Calminia ayant tenu des propos insultants et méprisants à l’égard de l’un des collaborateurs de la société Sodileve, mettant en cause sa capacité à faire et à suivre le chantier, donnant des ordres directs à l’un des salariés de celle-ci sans en informer sa hiérarchie, l’arrêt retient que si l’agacement de ce dirigeant de voir son outil professionnel hors de fonctionnement peut être compris, cette situation ne pouvait justifier une attitude inacceptable, qu’il s’agisse des propos tenus, ou du fait d’imposer des dates d’intervention non convenues. Il ajoute que ce comportement fautif ne permettait alors plus de poursuivre une intervention dans des conditions acceptables et justifiait le retrait des équipes de l’entreprise, empêchées dans leur exécution contractuelle. Il en déduit que, dans ce contexte d’extrême pression et de rupture relationnelle, la société Sodileve n’était pas en mesure de poursuivre son intervention.

En l’état de ces constatations et appréciations par lesquelles elle a fait ressortir que le comportement du dirigeant de la société Calminia était d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de rechercher si une mise en demeure avait été préalablement délivrée à cette société, dès lors qu’elle eût été vaine, a légalement justifié sa décision.

Cour de cassation, chambre commerciale du 18/10/2023, n° 20-21579

Résiliation unilatérale – Un contrat peut être résilié unilatéralement pour faute même en présence d’une clause résolutoire

L’arrêt commenté illustre l’articulation entre la clause résolutoire et le droit de résiliation unilatérale d’une partie pour manquement grave de son cocontractant à ses obligations.

La gravité du comportement d’une partie à un contrat peut en effet justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, peu important les modalités formelles de résiliation contractuelle.

Rendue sous l’empire du droit antérieur à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, la solution est, à notre avis, transposable au droit actuel, le nouvel article 1224 du Code civil prévoyant que la résolution résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 08/06/2023, n° 22-13469

Rétractation

Exécuter un contrat après s’être rétracté vaut engagement

En poursuivant l’exécution du contrat après avoir exercé son droit de rétractation conventionnel, le cocontractant renonce aux effets de sa rétractation.
Cour de cassation, chambre civile 1 du 01/07/2020, n° 19-12855 
Lexis 360 – Contrats concurrence consommation n° 10, 10/2020 

Sous-traitance

Le sous-traitant peut confirmer le contrat de sous-traitance nul faute de fourniture d’une garantie

Si le contrat de sous-traitance est nul lorsque l’entrepreneur principal ne fournit pas un cautionnement garantissant le paiement des travaux sous-traités, le sous-traitant peut confirmer le contrat en l’exécutant en connaissance de cause.
Cour de cassation, chambre commerciale du 09/09/2020, n° 18-19250 

L’établissement du cautionnement bancaire postérieurement à la conclusion du sous-traité commande la sanction par la nullité du contrat

L’entrepreneur principal doit fournir la caution avant la conclusion du sous-traité ou avant le commencement d’exécution des travaux s’il lui est antérieur.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 21/01/2021, n° 19-22219 
DALLOZ actualité du 16/02/2021 

Travaux supplémentaires dans le bâtiment

Marché à forfait

Les travaux supplémentaires relèvent du forfait s’ils sont nécessaires à l’ouvrage, en application de l’article 1793 du Code civil (texte applicable à la construction de bâtiment).
Cour de cassation, chambre civile 3 du 18/04/2019, n° 18-18801 
Cour de cassation, chambre civile 1 du 05/04/2018, n° 17-13548 
Concernant le « marché de travaux à forfait » voit DALLOZ actualité du 23/07/2020   
Lexis 360 – Contrats concurrence consommation n° 7, 07/2019 

Autres marchés

Pour un exemple des conditions d’acceptation de travaux supplémentaires en matière de construction, concernant un marché ne bénéficiant pas des obligations du forfait, se reporter à l’arrêt ci-dessous.
Cour de cassation, chambre civile 3 du 11/01/2011, n° 10-12265 

Vente de fonds de commerce : les dettes ne sont pas transmises à l’acquéreur, sauf clause contraire (voir également cession des contrats) (03/2022)

Sauf clause expresse contraire, la vente d’un fonds de commerce n’emporte pas de plein droit la transmission à l’acquéreur du passif des obligations dont le vendeur est tenu en vertu d’engagements souscrits avant la vente.
Cour de cassation, chambre commerciale du 02/02/2022, n° 20-15290
LEVEVBRE La quotidienne du 08/03/2022

Vice caché

Chaîne des contrats

Dans les rapports entre le vendeur intermédiaire et l’acquéreur final, la prescription du premier dans ses rapports avec le fabricant importe peu. En respectant les délais de l’article 1648 du code civil et de l’article L. 110-4 du code de commerce, l’action en vices cachés reste parfaitement ouverte aux acquéreurs finaux contre leur propre vendeur.
Cour de cassation, chambre civile 1 du 08/04/2021, n° 20-13493 
Dalloz actualité du 28/04/2021 

Délai biennal de la garantie des vices cachés : prescription ou forclusion ? 

Par 4 arrêts la chambre mixte de la Cour de cassation s’est prononcée.

L’action en garantie des vices cachés doit être exercée par l’acquéreur dans un délai de prescription de deux ans, courant à compter de la découverte du vice, ou, en matière d’action récursoire, de l’assignation principale, sans pouvoir excéder un délai butoir de vingt ans suivant la date de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

Cour de cassation, chambre mixte du 21/07/2013, n° 21-15809 – 21-17789 – 21-19936 – 20-10763

Présomption irréfragable de connaissance des vices cachés

Selon une jurisprudence ancienne et constante, il résulte de l’article 1645 du Code civil une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.

S’agissant d’une présomption irréfragable le vendeur ne peut donc pas contester sa connaissance du vice caché.

Cet arrêt confirme que ” le caractère irréfragable de cette présomption, fondée sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, qui a pour objet de contraindre ce vendeur, qui possède les compétences lui permettant d’apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente, répond à l’objectif légitime de protection de l’acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences, est nécessaire pour parvenir à cet objectif et ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit du vendeur professionnel au procès équitable garanti par l’article 6, § 1, de la Convention “.

Cour de cassation, chambre commerciale du 05/07/2023, n° 22-11621

Vices cachés réparés

Lorsqu’un véhicule a subi 12 pannes dans les 8 mois suivant son achat et que des travaux réalisés par le vendeur ont permis d’y remédier, l’acheteur conserve son droit à indemnisation pour les préjudices subis du fait du vice (Cour de cassation, chambre civile 1 du 14/12/2022, n° 21-20809)

Violence dans un rapport contractuel (12/2021)

Un exemple de violence dans un rapport contractuel, Cour de cassation, chambre civile 2 du 09/12/2021, n° 20-10096