1. – Les principes posés par l’article 1124 du Code civil concernant la promesse unilatérale

Article 1124 du Code civil :

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

2. – Un exemple : la promesse de vente.

Dans la promesse de vente (appelée aussi “promesse unilatérale de vente”), le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une “option” pour un temps limité.

En application de l’article 1589-2 du Code civil, une promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble ou à un droit immobilier lorsqu’elle « n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date d’acceptation du contrat par le bénéficiaire » est nulle.

De plus, l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation précise « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique ». 

L’article L. 290-2 y ajoutant « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire ».

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non.

En contrepartie, le contrat prévoit généralement le versement par le futur acheteur, d’un versement au vendeur d’une indemnité d’immobilisation. Cette indemnité, comme indiqué ci-dessus, n’est obligatoire que si durée d’exclusivité est supérieure à 18 mois.

Si l’acheteur se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement (voir toutefois le contrat).

3. – Promesse de vente et condition suspensive

La condition suspensive permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s’il n’obtient pas le prêt immobilier demandé.

Si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur peut renoncer à la promesse de vente sans aucun frais. Il doit alors être intégralement remboursé des sommes versées au vendeur ou au professionnel de l’immobilier (article L. 313-41 du Code de la consommation).

Si l’acquéreur n’effectue pas les démarches nécessaires pour obtenir un prêt, il ne pourra bénéficier du remboursement des sommes versées. Il en résulte que l’acquéreur doit apporter la preuve de sa demande de prê